SOBRE LA MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FUNDADA EN EL COVID 19

Es indudable que la pandemia COVID 19 ha trastocado todas las previsiones futuras de rentabilidad que tenían comerciantes y hosteleros en nuestro país. 

El cambio acaecido en todos los órdenes con esta cuestión, ha llevado a muchos de ellos a verse atrapados entre poder continuar su actividad o cerrar. Los motivos, entre otros, ha sido  no poder hacer frente a las rentas de sus locales de negocio. A este respecto, antes de tomar tan drástica decisión, deben evaluarse diversas opciones posibles. En virtud de las Normas dictadas durante el Estado de Alarma, entre otras, el Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo, una de ellas permitía la llamada “moratoria” en los Arrendamientos conforme a la cual, si se cumplen determinados requisitos así establecidos, podría suspenderse, momentáneamente, la obligación de pago de las Rentas. Ahora bien, ¿qué pasa si no se cumplen los requisitos que imponía la Norma dictada al respecto durante el Estado de Alarma? 

Pues bien, existe una vía en virtud de las circunstancias actuales conforme a la cláusula existente en derecho denominada “rebus sic stantibus” conforme a la cual, dadas las circunstancias imposibles de  prever, provocadas por la COVID 19 y la propia pandemia en sí, ello permite que el Arrendatario pueda promover proceso judicial para la revisión de las Condiciones de su Contrato de Arrendamiento, es decir, para renegociar la Renta por la caída de las previsiones económicas en sus negocios. 

Para ello, como decimos, se debe acudir a un proceso judicial en el que se pueden pedir como MEDIDAS CAUTELARES, que la Renta quede en Suspenso durante la tramitación del proceso hasta que finalmente se dicte una Sentencia sobre la renegociación del Contrato. 

Los requisitos legales para la adopción de Medidas Cautelares vienen estipulados en el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  (LEC), y son: 

  • Peligro en la mora
  • Apariencia de buen derecho 

 

Conforme al citado precepto, solo podrán acordarse Medidas Cautelares si quien las solicita justifica, que, en caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieren o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria. solicitante de Medidas Cautelares también habrá de presentar los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión. 

En España al albor de la situación creada por la COVID 19 vemos ya resoluciones estimando las Medidas Cautelares como el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid de fecha 30.04.2020, Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia de fecha 25.06.2020, Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid de fecha 13.08.2020 o el más reciente Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid de fecha 25.09.2020, Auto nº 447/2020.