Muchos consumidores deciden la compra de una Vivienda sobre Plano por diferentes motivos, entre los que se encuentran, fundamentalmente, la posibilidad de realizar pagos según el Proyecto va avanzando, entregando cantidades al Promotor a cuenta del precio final de la Compra.

Con el fin de anudar al Promotor determinadas obligaciones concretas en defensa de los consumidores, ya existía una normativa suficientemente expresiva como era la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de Viviendas.

Dicha Normativa, entre otras cuestiones, recogía la obligación del Promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual.

Así mismo, esas cantidades que se percibieran, debían depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podía disponerse para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, debiendo estar Avaladas para garantizar su devolución. Incluso la citada norma hacía referencia a que la no devolución de las cantidades anticipadas en caso de no llevarse a cabo la construcción daría lugar a Delito o Falta recogido en el Código Penal en vigor.

Sin embargo, a pesar de la evidente responsabilidad del Promotor,  cabía preguntarse, ¿qué responsabilidad corresponde a la entidad financiera perceptora de esas cantidades anticipadas frente el consumidor?

Con fecha 21.12.2015, el Tribunal Supremo dictó la Sentencia nº 733/2015 en relación a esta cuestión que podría conllevar la exigencia de responsabilidades, no ya al Promotor, el cual podría estar en situación de insolvencia, sino frente a la entidad financiera donde se abrieron esas Cuentas Especiales.

Pues bien, efectivamente el Tribunal Supremo decretó que existe Responsabilidad de la Entidad Financiera respecto de los Compradores por las cantidades anticipadas, lo cual, supone la posibilidad de reclamar contra la entidad financiera al margen de la situación del Promotor.

En la citada Sentencia, el Tribunal Supremo lo manifiesta de la siguiente manera:

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de « depositarse » las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que « el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor »; y la sentencia de 30 de abril de 2015, igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

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Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir ». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia.

En conclusión, con el panorama actual conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo ningún comprador de vivienda que hubiere entregado cantidades anticipadas debe darlas por perdidas aunque el Promotor hubiera desaparecido sin devolverlas y fuera declarado insolvente, dado que podría interponer un proceso judicial contra la Entidad Financiera donde se depositaron dichas cantidades.